Український дiловий тижневик "Контракти" / № 29 вiд 17-07-2006

Чому подорожчали іпотечні кредити

Наталія ЗАДЕРЕЙ

З початку літа ставки за іпотечними кредитами зросли на 1-2%. Задали тенденцію лідери ринку — в Укрсоцбанку і Райффайзенбанку доларові кредити на термін від 15 років подорожчали з 12% відповідно до 13,2 і 13%.

Торік банки поліпшували умови іпотечних позик. Здавалося б, прихід на банківський ринок західних гравців мав лише прискорити прогрес, але, на жаль, цього не сталося. Перевиконавши плани видачі кредитів і отримавши нових інвесторів, лідери ринку — Укрсоцбанк, УкрСиббанк, Аваль — охолонули до покупців житла. Тепер свої іпотечні програми агресивно просувають лише банки з національним капіталом. Очевидний парадокс: банки запекло борються за позичальників лише до поглинання, а не після. З одного боку, напористість банку, що перебуває у стадії продажу, зрозуміла: що більше позичальників, то вища вартість банківської установи. Але чому від позичальників відмовляються банки, посилені західними капіталами? Чому український банківський ринок так відрізняється від сусідніх, де поглинання місцевих банків привело до зниження ставок кредитування? Банкіри стверджують, що причина в самій Україні.

Причини подорожчання

Експерти виокремлюють три групи причин нещодавнього подорожчання іпотечних позик. По-перше, у вартість кредитів закладаються збільшені ризики. У першому кварталі платіжний баланс України був від’ємним — валюти в країну надійшло менше, ніж пішло. Якщо перекоси в платіжному балансі призведуть до девальвації гривні, багато хто з боржників не зможуть у повному обсязі виплачувати щомісячні внески. «Ціни на нерухомість зростають швидше за доходи громадян. У результаті банки змушені пом’якшувати вимоги до позичальників. Якщо раніше нормативне співвідношення платежу за кредитом і щомісячного доходу становило 40%, то тепер допускається 60% і вище. Тобто банки ризикують, видаючи кредити тим, кому їх повернути важко», — вважає Віталій Шастун, начальник управління активних операцій фізичних осіб банку «Фінанси та Кредит».

Інший аспект цієї проблеми — у випадку серії дефолтів ціни на нерухомість можуть впасти і банківські застави знеціняться. Річ у тому, що управляти портфелями застав вітчизняні банки поки що не вміють. «Іпотечні кредити мають бути стандартними, а платежі, що надходять за ними, — взаємозамінними. У разі падіння цін на один вид нерухомості в банків має бути можливість перекривання потоків готівки за нею потоками за іншим видом нерухомості. В Україні до такої взаємозамінності ще не прийшли», — каже голова правління Міжнародного бюро кредитних історій Андрій Кияк.

Друге пояснення підвищення ставок — подорожчання ресурсів. Вільних грошей стало менше і в Україні, і у світі. Укрсоцбанк обмежив кредитування через ризик невиконання щоденного нормативу адекватності регулятивного капіталу. «Банки на 0,25-0,5% підвищили ставки за гривневими депозитами населення через дефіцит ресурсів у цій валюті. Крім того, зростає ставка LIBOR — основний індикатор вартості доларових ресурсів», — коментує Тетяна Шаповал, начальник відділу розвитку банківських продуктів Райффайзенбанк Україна.

Третя причина — лихварська. За наявності стабільного попиту на кредити банки можуть дозволити собі продавати кредити дорожче. Андрій Оністрат, керуючий Київської обласної дирекції Укрсоцбанку, вважає, що ринок скористався демаршем Укрсоцбанку: «Дохідність іпотеки на сьогодні така мала, що навіть незначне підвищення ставки лідером ринку призводить до майже миттєвого подорожчання іпотечних продуктів по банківській системі загалом».

Відповідаючи на запитання про причини відсутності очікуваного ефекту від приходу західних банків, банківські експерти посилаються на подорожчання грошей у світі, спровоковане підвищенням ставок рефінансування в США і Європі, а також на високі країнні ризики. Ці ризики західні банки змушені враховувати у вартості фондування своїх українських «доньок».

За іншою версією, до перегляду цінової політики в західних банків просто не дійшли руки. «Райффайзен Банк Аваль на сьогодні здійснює масштабні переналаштування системи. І пріоритетом для нього є не збільшення продажу, а зміна системи. УкрСиббанк продовжує провадити стриману політику, не прагнучи завоювати ринок за рахунок зниження ставок. Укрсоцбанк перебуває у стадії завершення угоди з продажу пакета акцій Banca Intesa, тому говорити про вплив його на ринок поки що зарано. Решта банків-нерезидентів зараз зайняті передусім побудовою мереж. До речі, активне нарощування мереж банками є одним з основних чинників, що стимулюють зростання цін на нерухомість у регіонах», — аналізує ситуацію Оністрат. «Розвиток роздрібного кредитування — це насамперед побудова бізнесу: стратегія розвитку, організація точок продажу (філії, відділення, партнери), централізоване прийняття рішень за кредитами, привабливі продукти та їх просування на ринку. Вартість з огляду на наш досвід не є основним чинником», — розвиває цю саму думку Шаповал.

Більше й швидше

Найближчим часом конкуренція на ринку іпотечного кредитування буде неціновою. Терміни іпотечних кредитів в Україні майже такі, як у Європі, безавансові кредити — вже не екзотика. Відтак залучатимуть позичальників сервісом — швидкістю прийняття рішень, зручністю погашення.

Швидкість критична за стрімкого подорожчання квартир. На цьому будують свої конкурентні переваги деякі російські банки. Їхні клієнти можуть заповнити анкету через інтернет, протягом кількох днів отримати рішення банку, підшукати квартиру і з’явитися на оборудку з документами, що підтверджують зазначену в анкеті інформацію. У вітчизняних банках позичальники чекають щонайменше тиждень-два. Елементи скорингу (автоматизованого визначення кредитоспроможності) в іпотеці задіюють небагато банків. У Райффайзенбанку, стверджує Тетяна Шаповал, використання скорингової системи сприяє зниженню кредитних ризиків і мінімізує вплив людського чинника на якість прийнятих рішень. Загалом банки обіцяють прискорити процедуру прийняття рішень після запуску бюро кредитних історій.

Просуванню дорогих кредитів посприяє розширення каналів продажу. Перші ластівки вже є: ТАС-Комерцбанк розпочав продаж своїх роздрібних продуктів через страхових агентів. «Зараз основним каналом продажу є філіальна мережа. Незабаром банки почнуть продавати кредити через інтернет, посередників, партнерів. За рахунок цього зростатимуть обсяги кредитування», — передбачає Віталій Шастун. За його прогнозами, через півроку-рік ринок очікує й таке нововведення, як продукти, орієнтовані на конкретні сегменти. Наприклад, житлові кредити для людей, які щойно закінчили ВНЗ і влаштувалися на перспективну роботу.

Зростання цін на нерухомість стимулюватиме банки до більшої лояльності — поширенню кредитів з нульовим початковим внеском без додаткової застави, послабленню вимог до офіційних доходів позичальників. У житловому кредитуванні вже зараз можна спостерігати небезпечну тенденцію. Кредитори прискіпливо оцінюють квартири, лояльно — платоспроможність їхніх покупців. Позику можна отримати навіть з мінімальним офіційним доходом. Коли діяла програма часткової компенсації відсоткових ставок, банки примудрялися видавати кредити з щомісячним платежем у $500 громадянам з доходом у $600.

У випадку макроекономічних шоків лояльність обертається дефолтами, змушеною реалізацією заставних квартир і, як наслідок, зниженням цін на нерухомість. Кризи пережили всі країни зі зрілим іпотечним ринком. Щоправда, цей досвід не повинен надихати тих, хто сподівається на обвал цін, — щоб не допустити його, банки частенько воліють не продавати квартири прогорілих боржників. Віталій Шастун запевняє, що в Україні сьогодні ризики під контролем: «Найближчими роками обвал неможливий. Якщо цей ринок витримав вибори, революції, скандал з Еліта-Центром, отже, він досить стабільний».

Повільно вниз

Опитані Контрактами експерти переконані, що до кінця року ставки за іпотечними кредитами не знизяться. «Об’єктивних передумов для цього немає. Спостерігається дефіцит гривні. Ставка LIBOR у доларах США зростає вже котрий місяць. Можливо, банки на шкоду своїй маржі зафіксують ставки на нинішньому рівні. Або компенсуватимуть втрати в маржі, збільшуючи комісійну винагороду», — розмірковує Тетяна Шаповал. На думку Андрія Кияка, наступного року кредити дешевшатимуть завдяки трьом чинникам: здешевленню ресурсів, зниженню ризику дефолту позичальників і адміністративних витрат у банках. «Останнє можливо, зокрема, внаслідок приходу іноземців і впровадження західних — менш витратних — моделей управління», — вважає експерт. Тетяна Шаповал прогнозує, що наступного року ставки зменшаться на 1-2%. Нинішні невисокі кредитні ставки мають насторожувати — банки іноді вдаються до таких хитрощів, як приховані комісії і демпінг з наступним підвищенням ставок за укладеними договорами.

Нині іпотечні кредити вітчизняних банків є одними з найдорожчих у Східній Європі та навіть СНД. Висока маржа залучатиме на ринок усе більше іноземних гравців, отже, конкуренція посилюватиметься. Щоправда, хоч би скільки прийде в Україну західних банків, житлові позики не подешевшають без вторинного ринку іпотеки. В усьому світі кредитори зменшують свої ризики, продаючи заставні або сек’юритизуючи іпотечні портфелі. В Україні це наразі неможливо. Державна іпотечна установа, створена для рефінансування банків, так і не розпочала повноцінну роботу. Хоча банкіри до торгівлі позиками готові — Українська незалежна іпотечна асоціація намагається пролобіювати впровадження механізму заставних. Перші випуски іпотечних облігацій банків, вважає Андрій Кияк, з’являться не раніше ніж наприкінці 2007 року. Це означає, що до того часу на істотне здешевлення іпотечних кредитів розраховувати не слід.

Валютна дуель

Збільшення валютних боргів населення на тлі зростаючого негативного торговельного сальдо — проблема, актуальна для більшості східноєвропейських країн. Монетарна влада Хорватії, Болгарії, Румунії вже обмежила валютне кредитування, мають намір це зробити центробанки Польщі й Угорщини.
Національний банк України також стурбований високою доларизацією економіки й концентрацією істотних валютних ризиків у населення. У травні Володимир Стельмах заявив про те, що валютне кредитування має здійснюватися тільки під реалізацію зовнішньоекономічних контрактів. Але не всі фінансисти згодні з обмеженням валютного кредитування населення.

За

Андрій Кияк, голова правління Міжнародного бюро кредитних історій
— Проблему поширення валютного кредитування слід розглядати на кількох рівнях. Перший рівень: сьогодні збільшення грошової бази відбувається передусім через купівлю Нацбанком доларів у резерв. НБУ не може не робити цього — надлишок доларів на міжбанківському ринку призведе до ревальвації гривні.
Таким чином НБУ позбавляється можливості ефективного впровадження інших інструментів монетарної політики. Другий рівень: накопичення валютної складової кредитного ринку як частини загальної грошової маси. Особливо небезпечною є зараз ситуація на ринку роздрібного кредитування, де валютні кредити домінують. Причому видаються вони людям, що формально не отримують доходи у валюті.
Це піддає банківську систему валютним, кредитним ризикам, ризикам ліквідності і не може не турбувати Національний банк. Хоча логіка комерційних банків також зрозуміла: валюта — це дешевший ресурс для видачі дорогих кредитів з високою маржею. Країни Балтії і Болгарія вирішили цю проблему шляхом упровадження спеціального монетарного режиму. Кожна одиниця національної валюти випускалася у прив’язці до марки, що входила в країну (пізніше — євро). Це дало можливість здешевити кредити — практично прирівняти ставки в національній валюті до ставок у марці чи євро. Згадані країни прийняли цю модель, готуючись до переходу на євро.
Україні необхідно шукати свій вихід із цієї ситуації. Обмеження валютного кредитування потрібно впроваджувати у комплексі заходів, зокрема одночасно з розвитком ефективного рефінансування у гривнях. Причому не тільки на первинному рівні «НБУ — банки», а й на вторинному «банк — банк».

Проти

Ерік НАЙМАН, начальник управління інвестиційно-банківських послуг Укрсоцбанку
— Підстави для занепокоєння є. Валютне кредитування сприяє імпорту й погіршенню торговельного балансу, відтак підвищує ризик девальвації гривні. Якщо девальвація відбудеться, зростання заборгованості фізосіб за кредитами у валюті може обернутися збільшенням поганих боргів. Оскільки доходи населення номіновані у гривні, обмеження валютного кредитування дає можливість убезпечити банківську систему від таких ризиків. Однак негативних наслідків у такого кроку ще більше:

1. Зниження дохідності банківської системи, відтак погіршення перспектив капіталізації банків. Зараз одним з головних джерел доходів українських банків є кредити фізособам — вони менш ризиковані й більш дохідні. Оскільки 60% усіх кредитів фізособам видаються в іноземній валюті, заборона на такий вид кредитів зменшить обсяги й темпи зростання кредитування населення.

2. Різке зростання ставок за гривневими кредитами внаслідок переорієнтації попиту з інвалютних кредитів на гривневі.

3. Зниження попиту банків на валютні ресурси населення.
У підсумку відсоткові ставки за депозитами у валюті істотно знизяться, що призведе до падіння курсу готівкового долара.

4. Збільшення розриву між термінами активів і пасивів банків. Без зняття обмежень на залучення зовнішніх депозитів і адекватного рефінансування з боку НБУ банки не зможуть подовжувати пасиви на тлі погіршення умов за валютними депозитами фізосіб.